مکمل مالیاتی برای خانه‌های خالی

مکمل مالیاتی برای خانه‌های خالی
دولت طبق قانون «اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم» که سال ۹۴ به تصویب مجلس رسید باید حداکثر تا پایان سال‌جاری، با راه‌اندازی سامانه جامع املاک و مستغلات، در دو مرحله شناسایی و اقدام، نسبت به مقابله مالیاتی با خانه‌های خالی اقدام کند.
درحال‌حاضر ۹ درصد از کل واحدهای مسکونی موجود در کشور خالی از سکنه است. این املاک به لحاظ علت خالی بودن، به دو دسته تقسیم‌بندی می‌شود. گروهی از این خانه‌ها به شکل عمدی و با تعقیب هدف «فروش با قیمت بالاتر در آینده» از سوی مالکان‌شان، بدون سکنه نگهداری می‌شود اما گروه دوم خانه‌های خالی، آپارتمان‌هایی هستند که متراژ بزرگ یا لوکس محسوب می‌شوند و عملا با جنس تقاضای غالب موجود در بازار، کوچکترین انطباق را هم ندارد.
طبق آمارهای رسمی، بیش از نیمی از خریداران مسکن، واحدهای کمتر از ۸۰ تا ۹۰ متر مربع را انتخاب می‌کنند درحالی‌که سهم واحدهای کم متراژ از ساخت‌وسازهای سال‌های اخیر کمتر از ۴۰ درصد بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، قانون مصوب اخذ مالیات از خانه‌های خالی با فرض رفع نواقص و اجرایی شدن آن، اگر چه به کاهش نرخ احتکار مسکن (کاهش نسبت تعداد خانه‌های خالی به کل موجودی مسکن) منجر می‌شود اما نمی‌تواند رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی را در جهت کنترل ساخت‌وسازهای بزرگ متراژ، تغییر دهد.

یک تجربه موفق جهانی در این زمینه نشان می‌دهد: دولت به‌عنوان سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن، برای تطبیق جریان ساخت‌وساز با جریان تقاضای مسکن به لحاظ متراژ می‌تواند بر ساختمان‌سازی‌های لوکس و بزرگ متراژ، مالیات ویژه وضع کند. دولت کره جنوبی در مواجهه با معضل کمبود عرضه مصرفی (حجم بالای خانه‌های خالی) از یکسو و رشد قیمت واحدهای مسکونی مورد نیاز تقاضای حاضر در بازار از سوی دیگر، مجموعه‌ای از اقدامات مالیاتی را به‌کار گرفته که مهم‌ترین آن، اخذ مالیات از لوکس‌سازی است.

در این کشور، دولت موفق شد تیراژ ساخت واحدهای مسکونی لوکس و متراژ بزرگ را کاهش دهد و در مقابل، سازنده‌ها را به ساخت‌وسازهای با متراژ پایین‌تر تشویق کند. در کره، دولت ابتدا دست به راه‌اندازی سامانه‌ شفاف رصد معاملات و فعل‌وانفعالات ملکی زد و بعد از آن، در بازار مسکن این کشور، مالیات‌های منصفانه مبنای تنظیم جریان عرضه قرار گرفت.

آنچه باعث شد مقامات بخش مسکن کره‌جنوبی از ابزار مالیاتی برای مقابله با لوکس‌سازی استفاده کنند، اعتقاد به تحریک هدفمند ساخت‌وساز بوده است. در این کشور بعد از یک دوره آزمون و خطا برای نحوه تحریک ساخت‌وساز و مشاهده آثار منفی تحریک غیرهدفمند که رشد قیمت مسکن و کاهش دسترسی متقاضیان مسکن (افزایش مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن) را به همراه داشت، مسولان به این نتیجه رسیدند که عملیات تحریک برای دستیابی به رونق مسکن باید با لحاظ و محاسبه آثار آن بر جریان عرضه مصرفی اتفاق بیفتد.

بررسی‌ها برای به‌کارگیری این مکمل مالیاتی (مالیات بر لوکس‌سازی) برای کاهش تعداد خانه‌های خالی در کشور نشان می‌دهد: متولی بخش مسکن با کمک دو ابزار «مالیات بر ساخت» و «تسهیلات ساخت» می‌تواند همزمان با تحریک ساخت‌وسازهای کم‌متراژ، هزینه ساخت‌وسازهای بزرگ متراژ را افزایش دهد.

اوایل امسال، فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن به اجرا درآمد که مطابق آن، اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز، مشمول مالیاتی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد سود حاصل از ساخت و فروش (مالیات بر مابه‌التفاوت قیمت فروش و قیمت تمام شده) می‌شود. این مالیات عملا از سازنده‌ها دریافت می‌شود. تجربه کره می‌تواند در ایران به شکل اختلاف در نرخ مالیات برای ساخت‌وسازهای بزرگ‌متراژ و کم‌متراژ به اجرا دربیاید. از طرفی، تسهیلات ساخت مسکن که درحال‌حاضر پرداخت بدون سپرده آن به‌دلیل کمبود اعتبار، تقریبا متوقف است، می‌تواند با اولویت ساخت‌وسازهای کم‌متراژ، احیا شود و حتی نرخ سود آن نیز برای این نوع ساخت (عرضه مصرفی) با دست‌کم ۲ واحد درصد کمتر محاسبه شود.